“以旧换新”正在房地产行业全面铺开富源优配。
日前，青岛市推出住房“以旧换新”工作方案，拟通过收购个人二手住房1200套以上，用作保障性租赁住房、长租房等，鼓励居民“卖旧房，买新房”，实现带动销售新建商品住房1200套以上。
多位行业专家在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，这类政策对于释放改善性住房需求和稳定房地产市场预期具有正面影响，但资金来源和实际执行效果仍需进一步观察。
中指研究院政策研究总监陈文静分析称，自去年以来，全国多个地区开始实施住房“以旧换新”政策，主要模式包括中介优先推广和国有企业平台收购。其中，国有企业平台直接收购二手房业主的存量房源模式推进速度更快，能够直接将二手房业主转变为新房购买者，加速库存消化。“以旧换新”政策的持续实施，有助于打通一二手房市场链条，促进改善性住房需求的释放。
“近两年来，国有企业平台收购二手房的资金主要来源于地方财政资金，这限制了实际落地的规模。如果能够通过金融机构引入更多低成本的增量资金支持，那么各地‘以旧换新’的规模有望得到扩大。”陈文静进一步指出。
青岛破局，拟收购1200套个人二手房
作为全国较早探索“以旧换新”的城市富源优配，青岛此次新政构建了“政府引导+市场运作”的立体化框架。
根据方案，青岛将建立“2+10”收购主体体系，以2家市级国企与10个区属国企为核心力量，同时鼓励社会资本参与，形成“全城通收通购”的跨区域联动机制。
政策对交易标的设定明确门槛：拟收购的1200套以上个人二手住房，需房龄20年以内、产权清晰、配套完善，且换房者购买的新房需满足面积或总价“双高于”旧房的条件。
资金支持是政策落地的关键。青岛采取“财政补贴+银行贷款”组合模式：财政对每套收购住房给予3万元一次性补助，并按每年2%的比例提供最长5年贷款贴息，其中市级财政承担一次性补助，区级财政负责贴息。
以收购一套价值200万元的二手房为例，实施主体可获3万元补贴，若贷款140万元（首付30%），每年可再获2.8万元贴息。
此外，在青岛的政策中，交易流程设计更为注重封闭管理。换房者需先认购新房并取得开发企业承诺，再通过政府平台申报旧房信息，经3家机构评估取中间价确定交易价格。
资金方面，旧房交易款存入三方监管账户富源优配，专项用于支付新房房款，避免资金挪用风险。特殊情形下，如新房网签失败或合同解除，旧房交易将同步终止，确保交易链条的合规性与安全性。
易居研究院研究总监严跃进通过微信向每经记者表示，青岛是全国较早进行“以旧换新”探索的城市，其在2023年就已经有较好的实践，也有丰富的案例。当下提出的“以旧换新”已是深化版本，非常强调“买新房”的导向。另外，给予收购补贴和贴息补贴，客观上也增强了相关企业收购二手房的积极性。
严跃进表示富源优配，青岛的探索不仅着眼于短期去化，更注重长效管理。收购的二手房将纳入保障性租赁住房或市场化长租房体系，通过政府认定与专业化运营，既盘活存量资产，又为新市民、青年人提供住房保障，实现“稳楼市”与“惠民生”的双重目标。
今年一季度，青岛楼市较为活跃。据青岛锐理数据统计，3月青岛商品房销售8129套，环比上涨134.3%，其中新建商品住宅成交6428套，环比上涨146.4%。二手房方面，青岛贝壳研究院数据显示，3月青岛市二手房成交6620套，环比上涨52%。
都拿出了真金白银
近期，多地密集推出住宅“以旧换新”政策。
今年3月31日，南京发布“房七条”政策，其中提出“买新助卖旧”的模式。首批1亿元政府补贴按照新房合同金额的1%发放，再加上开发企业提供的3%～5%首付款补贴，形成了“政府+企业”双重让利格局。
以500万元新房为例，购房者最高可获得15万元补贴。同时，南京允许购房者先预订新房再出售旧房，有效解决了“卖旧难”与“怕错失新房”的矛盾。
珠海则通过金融创新来突破资金瓶颈。今年4月中上旬，光大银行广州分行向珠海安居集团批复了5亿元“商品住房以旧换新”项目专项贷款，用于收购178套旧房并改造为人才公寓。购房者在出售旧房后，可以自由选择合作房企的新房。
光大银行公司金融部相关负责人表示，这种模式解决了旧房置换新房的资金难题，帮助居民以合理的价格顺利出售旧房，并用售房所得资金购买新房，真正有效地释放了潜在的改善性住房需求。此外，它还加快了市场存量商品房的库存出清，并丰富了市场化租赁住房的房源供给。
北京怀柔的政策则聚焦于国企主导的“闭环交易”。该模式通过成立平台公司来收购二手房，资金直接打入监管账户。待换房者签订新房合同后，款项会定向支付给开发企业。
每经记者注意到，这种模式在一定程度上简化了交易环节，避免了中介环节的信息不对称问题，适合在市场信心较弱的区域快速搭建交易通道。
对比各地政策可发现，青岛的“财政贴息+跨区通购”、南京的“双重补贴+灵活置换”、珠海的“金融赋能+租赁转化”各有侧重，但核心目标都是围绕“让旧房卖得掉、新房买得起”展开。
严跃进表示，本轮政策组合拳既体现了地方政府“稳楼市”的决心，也反映出稳楼市“政策工具箱”的进一步丰富。随着更多政策的出台和推广，房地产市场有望持续回稳。
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