近日，一则关于二手房交易中介费的消息不胫而走。
有市场消息称，广州二手房业主接到中介通知，贝壳系平台（含链家）调整了佣金收费结构，向业主收取的佣金率从1%提高至1.5%，买家的佣金率维持不变。
贝壳方面回应称，广州的二手房交易中介费，一直都只给出买卖双方“1.5%、1.5%”的建议值，并非近期才有变化。在具体执行时，也要看各个中介品牌和房源的实际情况，并没有固定点数。
另有广州某链家门店店长表示，买卖双方服务费收费标准去年就已对外公示，业主和客户的成交佣金率均为1.5%，“只不过这两个月开始实行了”。
业主卖房中介费增加？
交易一套二手房，中介费怎么付？在我国不同城市，实际情况并不一样。
从收佣模式上看，头部中介在成都、大连等地一直采取双边收佣，即买卖双方共担中介费；上海、重庆、广州、深圳、苏州等地，实行的也是双边收佣模式。
易居研究院曾有统计显示，在中介费“谁来承担”的占比上，包括买家全部承担（21%）、买家承担大头（50%）、买卖双方均摊（29%）三大类。目前，政策端的导向是，引导“交易双方共同承担经纪服务费用”。
从收费标准上看，因市场上中介品牌较多，各个城市更不尽相同。上述研究院2023年时的统计显示，全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相比3%的主流“参考价”，相当于打了7折的水平。
具体到广州市场，中介佣金大多按房源总价收费，佣金率在1.5%～3%左右，议价能力较高的中介可能费率偏高，规模较小的中介佣金率甚至只有0.69%。
记者了解到，贝壳作为房产经纪平台，在广州对中介费率一直只有“建议值”，按合同成交价计算，分别为买卖双方各1.5%。但在具体执行时，要看平台上不同中介品牌的服务能力、议价能力，以及具体房源的博弈情况。
“广州市场一直都比较开放、非标，收费比例是有跨度的，取决于跟经纪人怎么谈，以及成交情况”。一位当地业内人士表示，比如按成交的难易程度、成交价格等，若卖家在房价上有一定让利，那在中介费上可能买家就让一些。
不过，受“买方市场”的影响，确实出现业主在中介费上议价空间减弱的情况。
记者从广州一链家门店店长处了解到，买卖双方服务费收费标准去年就已经对外公示了，业主和客户的成交佣金均为1.5%，“不过这两个月开始实行了”。
“现在中介费我们没办法谈了，房价可以帮您多周旋一下。”记者以业主身份咨询当地一房产中介时，该人士也表示，其所在门店对业主的收佣率执行1.5%。
当地另一位中介人士对记者表示，自己遇到过有房源急卖，业主自己出3个点的佣金，也有好房源客户单方给佣金的情况。“现在因为房子比较难卖，有业主愿意给2到3个点的中介费，以此驱动经纪人多推广房源。”
整体而言，在广州二手房市场上，中介费收取非常“非标”。上述店长告诉记者，“具体收费要看各门店的实施情况，整体是比较灵活的”。此外，二手房交易较为复杂，其中还有税费、房屋物品的交割等环节，谈判空间很灵活。
买方市场带来的变化
在广州之外，其他城市的二手房交易中介费不尽相同。
相较而言，成都执行的卖方佣金标准更高。记者从一位卖房的业主处了解到，去年成都链家的中介收费标准就已提高到1.75%。一位链家中介也向记者证实，当地执行的卖方佣金标准从1.5%提高到了1.75%。
也有城市并未调整佣金收取比例。例如上海，买卖双方的佣金比例一直保持在1%、2%，未进行调整；南京的卖方佣金按总价1.2%收，“不足一万的按一万收取”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，关于中介费率，目前实行市场化原则、政府干预比较少，一般在总价的1%～3%之间，高于3%的情况很少。
2023年，住建部曾发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低费用，鼓励分档定价、双边承担。
当年9月，为贯彻建房规〔2023〕2号文，北京链家曾将二手房交易中介费率，从房屋成交总价的2.7%下调至2%，并改为买卖双方各承担1%。整体而言，实际执行过程中，依然是市场化原则，即中介和买卖双方谈定。
对于广州市场上出现的，业主议价空间减弱的情况，核心还是因为二手房市场挂牌量高企，交易速度放缓，业主卖房变难、话语权也有所减弱。
李宇嘉表示，近年来二手房市场挂牌量高涨，卖房难、周期拉长，重点城市普遍在半年及以上。买方时代下，买家资源稀缺，不仅观望情绪浓厚，买房周期也很长。对卖家收取更高的佣金，对买家佣金适当降低，有一定合理性。
此外，因房源维护周期和成本上升，卖家希望中介多联系客户看房、更努力推荐房源。如果业主付出更高佣金，中介会优先推荐，及时向客户推荐房源，寻找潜在买家，也会尽力撮合业主和买家，对于交易进展有一定帮助。
克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓对记者表示，业主中介费上涨，印证了当前楼市供求关系向“买方市场”转变。以广州为例，目前仅贝壳平台二手房挂牌量就超过14万套，平均成交周期超过200天，业主卖房难已成为普遍事实。
“由于买方市场的确立，为了争夺有限的买家，目前不管是新房还是二手房市场，基本上都不会收取买家的服务费，新房渠道还会对买家给予‘返佣’。”肖文晓表示，在此情况下，为了弥补收益，中介自然而然就会有向供求博弈的“弱势方”多收费。而在楼市上升期，也有很多中介免费为业主卖房，只对买方收费。
专家建议收费更精细化
值得注意的是，不管市场如何演变，有议价能力的始终是头部大型中介，而规模较小的中介品牌则更倾向于“打价格战”。
易居研究院表示，当前房产中介领域“内卷”现象也非常严重，中小中介为争客源，基层经纪人大打价格战，中介费不断下压，甚至出现了“中介费一口价5000”、“中介费全返”等极端现象，竞争的激烈程度可见一斑。
比如在广州，还出现小中介平台“买家0中介费，卖家仅付0.8%”的模式。
对此李宇嘉认为，中介行业费用“内卷”，主要原因还是这个行业进入门槛较低、参与者众多，市场上有不少小中介、夫妻店，而后者的品牌信誉度、服务能力都偏弱。在中介扎堆的片区，费用“内卷”也会更严重。
“超低中介费整体还是少数，主要是一些夫妻店、小中介这么做。”李宇嘉认为，这种模式是不可持续的。因为一套房子成交周期很长、动辄半年一年，中介要负责带看、过户等，超低费用很难留住人去从事这个行业。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强告诉记者，因二手房市场竞争激烈，在买方主导的市场环境下，个别中介平台为争夺有限的客户资源，不得不采取激进的低价策略，本质上也是市场供需关系变化和行业竞争加剧的结果。
“但这种低价竞争模式难以持续，虽然短期能吸引部分价格敏感客户，但长期由于缺乏可持续的盈利模式、服务质量下滑，难以在市场中站稳脚跟。”他表示。
对未来房产中介佣金费率的制定，李宇嘉认为，应该遵循更加精细化，按服务内容收费、明码标价的原则，即把中介服务的内容分为若干个环节，按照每个环节服务内容、投入的资源来定价，这样会更加合理。
陈雪强认为，随着广州二手房挂牌量的持续增加，购房者观望情绪浓厚，为降低买家购房成本、促进市场交易，中介不排除会通过降低费用来吸引买家入市。整体而言，中介费仍有下降趋势，但不排除头部中介会维持其收取标准。
易居研究院表示，中介费用定价要兼顾各方诉求、注重平衡、循序推进，要和二手房提振的政策做紧密结合。各地要兼顾购房群众、中介机构、市场行情等实际情况，积极降低交易成本，同时促进二手房市场平稳健康发展。
从二手房市场的基本面看，中指研究院数据显示，10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.60%，在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力仍较大。
不过，近期市场也出现一些好转迹象。比如，恐慌式挂牌减少，二手房挂牌量增幅放缓；挂牌房源撤牌增加，业主不愿意大尺度降价；低总价二手房源快速消化后，议价空间收窄。整体而言，市场调整在持续，仍在等待企稳的过程中。
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孙梦凡
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